O impacto do crash nas Americanas nos fundos imobiliários - Caso GGRC

A CZB sempre passou longe das ações do varejo brasileiro, mas após as tretas recentes, resolvi analisar o possível impacto nos FIIs que tem negócios com a Americanas, mais precisamente o GGRC11, que parece ser o mais afetado, mesmo que indiretamente, dentre os que tenho na carteira.

GGRC tem Americanas como inquilina de um de seus galpões, o LASA. O que escrevo aqui é resultado das pesquisas que fiz para entender melhor a situação. Espero ajudar de alguma forma quem está em uma situação similar.

Zé Batalha na pala discursando no Forum Economico Mundial em Davos

QUAL O IMPACTO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL NO GGRC?

Uma RJ abrange dívidas vencidas anteriores a declaração da mesma. Uma RJ não livra necessariamente a empresa do pagamento de aluguel, que é o cerne da questão aqui.

Americanas está adimplente até o momento. SE não pagar a partir de agora, a gestão do fundo entra com uma execução autônoma por fora da RJ, podendo solicitar rescisão automática de contrato. E dependendo da treta, pede o despejo e reintegração de posse na justiça. Ou seja, não entraria na confusão do concurso de credores da RJ. 

Às vezes a RJ pode até dar um fôlego para as despesas do dia a dia da empresa, tais como as trabalhistas, aluguéis, etc e nesse caso uma medida mais extrema seria desnecessária.

Na melhor das hipóteses, seria apenas liberar o imóvel pra um novo inquilino. Imóveis de logística são bem mais simples de serem realocados do que os industriais. Além disso, esse imóvel é bem moderno, permite até multi-inquilinos, o que indica que poderia ser logo ocupado. 

Há uma segurança maior também por ser um contrato atípico, que tem uma característica bem interessante para o investidor: em caso de rescisão antecipada a multa é o valor integral referente ao tempo restante de contrato.

A PARTIR DE AGORA 

A cota de fevereiro caiu tranquila no bolso do peão esta semana. Daqui pra frente o que vai acontecer, é óbvio, só resta aguardar. Parece ser mais fácil de conseguir um despejo no caso de não pagamento pois não é o único galpão da empresa, como foi o caso de Covolan, um inquilino anterior de GGRC que também entrou em RJ. 

Mas sempre é bom pensar mais no pior caso:. 

SE parar de pagar os alugueis, rendimento por cota mensal do GGRC baixaria de R$0,91 pra 0,70. Manda pra justiça e como sempre, tudo vai depender da cabeça do juiz. Se ele decidir que Americanas precisa do galpão pra continuar operando e tentar pagar suas dívidas (mesmo sem pagar o aluguel), aí nada pode ser feito e o investidor de GGRC leva um red.

Não acompanhei com detalhes as notícias recentes, mas parece que os "pobrezinhos" da turma do Lemann conseguiram uma graninha boa aí pra resolver a história. Bom pra GGRC. A ver...

O QUE EU FIZ 

O mercado precificou o LASA pra zero, a cota caiu pra 100 conto e eu comprei no preço mais go$to$o. Dada a situação não considero um risco tão grande. 

Mas isso sou EU. Do meu lado, estou tranquilo. A forma que agi frente a essa questão é o que menos importa. Cada um deve assumir o risco que te permita dormir bem a noite. Você deve fazer sua análise, e se concordar comigo ou não, tudo bem.

Desse imóvel, falta pagar 25 milhões de um total de 300 milhões, que pelo que entendi GGRC entrou junto com HGLG no negócio ou comprou dele. Dá pra resolver fácil essa questão se for necessário.

FONTES

Pra quem quer se aprofundar recomendo esta live, bastante elucidativa. Foi de onde tirei muita coisa que postei aqui,