Modelos de Contratos de COMPROMISSO e de PROMESSA de Compra e Venda de Imóvel

Em complemento à última postagem sobre a aquisição de imóveis na modalidade interveniente anuente, vou agora explicar os 2 tipos de contratos mais comuns que podem ser adotados neste momento.

Também colocarei os modelos em anexo que eu mesmo elaborei adaptados depois de várias pesquisas sobre esses tipos de contrato, pois precisei entender bem as 2 situações no momento da minha aquisição.

PROMESSA de Compra e Venda de Imóvel

No contrato de PROMESSA há uma importância que é paga a título de sinal/arras (geralmente no valor de 5% do imóvel) como uma espécie de sinal, a fim de segurar o imóvel por um determinado tempo até o comprador resolver suas possíveis pendências de financiamento.

Normalmente, no caso de não prosseguimento do negócio:

• Caso o comprador desista ou não honre o prazo estipulado: ele perde o sinal que foi pago; 
• Caso o vendedor desista: ele devolve o sinal acrescido dos custos com documentação e corretagem. Pode também ser aplicada uma penalidade, por exemplo: pode ficar estipulado que ele deve pagar o dobro do sinal nessa situação.

LINK para download do modelo de contrato de PROMESSA (com dados fictícios, só substituir)

COMPROMISSO de Compra e Venda de Imóvel

No contrato de COMPROMISSO já temos uma maior possibilidade da conclusão da transação. Por isso o vendedor já garante a posse precária do imóvel pelo fato do comprador depositar um valor mais considerável na conta do vendedor (geralmente 20%).

A posse precária dá mais direitos e mais deveres (pagamento de condomínio, inclusive) ao comprador. Foi o mais adequado ao meu caso pois já pude entrar pra morar na unidade com mais segurança em relação ao negócio.

No momento da quitação do pagamento ao vendedor a posse definitiva é garantida por parte do comprador.

LINK para download do modelo de contrato de COMPROMISSO (com dados fictícios, só substituir)

Aquisição de Imóveis na modalidade Interveniente Anuente - Permutante

Hoje falo da experiência que tive na aquisição de um imóvel na modalidade Interveniente Anuente - Permutante: quando a matrícula do imóvel está no nome de uma outra pessoa (normalmente a construtora) que não o vendedor.

Algo muito comum hoje em dia, mas que vem causando vários aborrecimentos, como foi o meu caso. Por isso resolvi escrever esse relato com o intuito de ajudar outros para que não venham a ter a mesma fúria que tive.

Tamanha foi a minha fúria que por pouco não chego assim no banco #PAZ

Relato

Em setembro do ano passado fui ao Santander falar com minha gerente para dar entrada no financiamento. Em pouco tempo as coisas foram se resolvendo por conta do meu ótimo relacionamento com o banco: sou Van Gogh, meu imóvel anterior (que agora está à venda) também foi financiado lá e sou cliente há 15 anos. Sou informado que o departamento responsável entraria em contato.

Só depois de 2 semanas recebo a lista de documentos exigidos, mas porque tive que falar com a gerente após uma semana para ela cobrar do departamento, pois até então não tinha recebido nenhum contato. Tempo perdido que eu poderia estar providenciando a documentação.

Cheguei a tentar me informar se essa modalidade era permitida pelo Santander e vários atendentes me disseram que não haveria problema. Fiz a pergunta de antemão, pois já tinha a experiência de um colega que comprou um apartamento no mesmo edifício, teve seu financiamento negado pelo Banco do Brasil e precisou fazer pela Caixa Econômica.

Com essa informação nesse momento inicial eu evitaria: vários e-mails trocados até então, dezenas de ligações e contatos meus com o vendedor para conseguir ao todo cerca de 20 documentos, assinaturas, o que levou mais de 1 mês pois não dependia só de mim, mas também do representante do vendedor com quem eu tinha que cobrar quase que todos os dias, sem contar o meu tempo perdido no trabalho pra tratar desses assuntos.

Em resumo, bastaria me dizer que não era possível pelo Santander que eu já cancelaria o processo e iria atrás de dar entrada no meu financiamento junto à Caixa Econômica, evitando 2 meses de perda de tempo TANTO MINHA COMO DELES.

Aí ficou a minha dúvida: POR QUE, mesmo com essas dezenas de documentos que eu obtive, a Caixa Econômica poderia aceitar esse documento de matrícula e o Santander não? Se a Caixa aceita não há nenhuma ilegalidade nesse tipo de financiamento. POR QUE, mesmo com toda essa boa relação que tenho com o banco, era tão difícil resolver essa questão?

Eu até aceitaria ter uma proposta de financiamento recusada, se informada a tempo. O que não aceitei foi perder 2 meses de tempo da minha vida ainda mais dado as circunstâncias: minha esposa grávida e projetos de móveis já contratados para o novo apartamento.

Tentei tudo que eu pude:

• Registrei reclamação no SAC e Ouvidoria do Santander
• Registrei reclamação no site Reclame Aqui
• Protocolei reclamação junto ao Banco Central
• Expus o caso em redes sociais

Nunca vou esquecer da frase da gerente quando falei que iria tentar tudo da ouvidoria até o BACEN para resolver meu problema: "É, Sr. Zé Batalha, o não você já tem"

O que aprendi

Banco do Brasil e Santander não trabalham com essa modalidade. Não soube de nenhum caso de sucesso. Melhor nem tentar. Caixa e Bradesco aceitam, mas nem todas agências. Também não é questão de dinheiro. Soube de casos de imóveis que o comprador tinha bala na agulha pra dar uma entrada de mais de 1 milhão de reais e que também foram negados.

No fundo entendo que o banco queira uma segurança, mas depois de ver logo na primeira página a forma simples como a Caixa Econômica resolveu meu contrato acho que alguns dificultam mais do que deviam.

Santander e Bradesco tem seu departamento de financiamento terceirizado (no caso do Santander é uma tal de PR Serviços ou Montreal). Isso compromete muito o andamento do processo e a troca de informações.

A Caixa me salvou

Em termo de banco tenho várias críticas à Caixa. Dos bancos que opero ele é facilmente o que presta o pior serviço. Mas quem diria que seria esse que iria resolver meu problema graças a uma ótima correspondente bancária que recomendo desde já: a Rivania. Ela foi capaz de lembrar de detalhes que nem eu lembrava, tais como o desconto de 50% nas taxas de cartório por ser o primeiro imóvel da minha esposa. Eu achava que só valia se fosse pra mim, por estar no meu nome.

Procedimento da Caixa Econômica:

No momento da aquisição, após o seu crédito estar aprovado, é necessário pagar a cota única do IPTU para então viabilizar o pagamento do ITBI para a transferência do imóvel.

Ao assinar o contrato finalmente entendi o que motiva vários vendedores a fazer essa modalidade. São 2 ITBIs: 1) da construtora para o vendedor e 2) do vendedor para o comprador (eu). Na Anuência, quem paga o ITBI é o vendedor no valor total de 2% (ele não paga os 0,8% que pago em uma parte do valor financiado), mas a transferência no cartório só vai ocorrer em um momento, e é aí que está a vantagem: ele não vai pagar as taxas de cartório para passar pro nome dele, pois passa direto da construtora para o nome do comprador. E como geralmente são investidores que tem muitas unidades isso se torna muito vantajoso.

Com um bom correspondente bancário as coisas ficam muito mais simples ao financiar pela Caixa. Uma outra grande vantagem que tive em relação ao Santander foi a questão burocrática. A lista de documentos exigida pelo Santander era bem maior e mais complicada de se obter.

Carteira de Investimentos Zé Batalha - Performance 2017 - E claro: Bitcoins...

Nessa postagem vou mostrar o desempenho da Carteira Zé Batalha neste ano, comparando com anos anteriores, além de futuras modificações que devem ocorrer na carteira.

RENDIMENTO GERAL DA CZB: 24,83% (NOMINAL) / 21,43% (REAL)

ZB feliz com seus investimentos em 2017

RENDA VARIÁVEL - AÇÕES: 25,78%

O ano mais lindo da história da carteira do Zé Batalha. Lembrando que como a carteira é de longo prazo, faço questão de mostrar como foram os anos anteriores (que tinha alocações diferentes da atual):

• 2016: 22,08% 
• 2015: -14,63% 
• 2014: -28,09% (Ano de aprendizado: eu ainda tinha uma carteira com elevada exposição em VALE, o que será explicado num post futuro) 
• 2013: 7,40% (Comecei em maio deste ano)

Composição atual da carteira de ações: 

• Alta alocação (7 a 8,5%): ITUB3 (Itaú), GRND3 (Grendene), ABEV3 (Ambev), WEGE3 (WEG), UGPA3 (Ultrapar), EZTC3 (Eztec), CIEL3 (Cielo)
• Média alocação (5 a 6,5%): EGIE3 (Engie), BBSE3 (BB Seguridade), VALE3 (Vale), CVCB3 (CVC), BRFS3 (BRF)
• Baixa alocação (4 e 4,5%): VLID3 (Valid), LEVE3 (Metal Leve)
• Mínima alocação – “Aposta” (2,5%): RAIL3 (Rumo)

CVC terá seu percentual de alocação aumentado. VLID e BRFS terão suas alocações diminuídas, ou quem sabe até substituídas por outras, por estarem com fundamentos sob estado de alerta.

Em breve explicarei num futuro post o porquê de cada uma dessas posições com mais detalhes.

RENDA FIXA - TESOURO DIRETO: 12,41%

Ainda se beneficiando da queda da taxa de juros, obtivemos um ótimo rendimento, principalmente se comparado à inflação, que foi muito baixa este ano.

Anos anteriores:

• 2016: 16,17%
• 2015: 4,98%
• 2014: 11,12% 

Composição atual da carteira de Renda Fixa: 

• NTNB: 65%
• Selic: 35%

PARECER DO ZÉ BATALHA SOBRE CRIPTOMOEDAS

ZB atento com as criptomoedas

A CZB tem uma posição atual de 35% em RV e 65% em RF, mas após vários dias de muito estudo resolvi investir em criptomoedas. Seguindo os princípios de prudência, entrei com apenas 1% da carteira, divididos igualmente em Bitcoin (BTC), Etherium (ETH) e Ripple (XRP).

O "problema" é que esse valor que começou com 1% está 6 meses depois ocupando cerca de 7% da carteira! 

Esses são os rendimentos acumulados desde o final de julho até a data que escrevo essa postagem:

• Bitcoins: 541%
• Etherium: 243%
• Ripple: 1168%

Rendimento acumulado total: 625,08%.

O caso do Ripple chega a ser assustador. Até o final do mês passado, ele era das 3 a que menos tinha valorizado. Esse valor multiplicou por 10 em menos de 1 mês!

Nesses mais de 5 anos de perseverança nos investimentos eu nunca passei por algo parecido. Aí fica minha dúvida atual, algo que vai ocupar minha a mente nos próximos dias:

1) Manter e considerar essa distorção da posição na minha carteira

2) Agir como um trader (algo que nunca fui) e realizar logo uma parte do que valorizou para investir na parte mais importante da minha carteira: Títulos do Tesouro e Ações e assim tentar rebalancear. 

3) Desconsiderar essa posição da carteira, comprando mais criptomoedas para apostar num futuro em que há mais bolsas negociando contratos futuros o que poderia levar a uma alta ainda maior.

A única coisa que consigo apostar hoje é que essa bolha vai estourar. E a meu ver, o maior estouro será o do bitcoin. Quanto ao momento que isso vai ocorrer é claro que eu não tenho a menor ideia.

Não posso recomendar compra ou venda. Não tenho menor ideia do que vai ocorrer. Se for entrar nessa entre com muito pouco, é a única coisa que eu poderia aconselhar: algo como 1 a 2% de sua carteira.

E nunca esqueça: A proposta da CZB é uma vitória no longo prazo.

Feliz 2018! Muita paz, saúde e realizações!

E ótimos investimentos também.