1º Trimestre 2018 - Atualização da Carteira

O primeiro trimestre foi um mês de muitos ajustes para a CZB.

Os aportes estão bem comprometidos este ano por conta de despesas extras, momento de austeridade decorrente de alguns déficits mensais, mas isso faz parte da caminhada do perseverante.

DESEMPENHO TRIMESTRAL DA CARTEIRA - 1T 2018


Rendimento Nominal: 1,97%

Rendimento Real: 0,81%


RENDA FIXA: 3,10 %

Tesouro Direto sem emoções. Conhecendo nosso país, a carteira segue com a sua meta de exposição forte de 64% em TD: 65% em Tesouro IPCA e 35% em Tesouro Selic.


RENDA VARIÁVEL: 2,04%

Com meta de alocação mantida em 35%, o ano começou até bem com um rendimento de 9,86% no primeiro mês, mas os meses seguintes foram de queda considerável.

Mudanças de alocação na carteira de RV:
WEGE: 8% -> 8,5% | Os fundamentos dessa empresa continuam incríveis. A crise dos últimos 3 anos não fez nem cócegas nela.
CVC: 6% -> 6,5% | Conseguiu lucros crescentes nessa mesma recessão citada acima, imagina agora com a retomada.
BBSE: 5,5% -> 5% | Sabe como é: não gosto de governo interferindo nas empresas que invisto, no caso o Banco do Brasil. A empresa tem ótimos fundamentos, mas prefiro destinar esse valor pra quem merece mais.
RAIL: 2,5% -> 2% | A minha única aposta de turnaround da carteira e curiosamente um dos melhores desempenhos. Mas analisando bem preferi destinar esse percentual a empresas com melhores fundamentos.


CRIPTOMOEDAS: -19,88%

Na última postagem sobre a carteira, mencionamos nossa admiração pelo fato de algo que foi aportado inicialmente pra ser 1% da carteira ter rendido tão bem a ponto de ocupar 7% em menos de 6 meses!
Mas o ZB age de forma racional, não se ilude com essas altas. Focamos na estratégia pré-definida com ajustes pontuais mas não baseados no hype. Ninguém aqui vai tentar ficar rico do dia pra amanhã com aposta em bitcoins, nem recomendar isso.
E veja agora como tivemos uma queda tão negativa neste ano de 2018 a ponto de deixar aqueles 7% ocupando agora apenas 2,39% da carteira.

Minha única dúvida hoje é se devo diversificar mais. Penso em apostar numa moeda barata para não gastar muito e ter um grande rendimento, como quem comprou XRP no início de 2017 e teve 35160%  de ganho até o último dia do ano.
Imagina comprar x e ter 352,6x do que você investiu. Para entender melhor: imagine comprar R$100 em 1/1/2017 e ao conferir se investimento em 31/12/2017 perceber que tem o equivalente a R$35.260!!
Só não me pergunte qual criptomoeda a gente pode (se é que vai ainda) ter um ganho parecido. Ainda estou procurando qual será minha aposta :P

Lembrando sempre que a meta de alocação continua apenas 1%, sendo que 33,3% em cada moeda (BTC, ETH e XRP).

Modelos de Contratos de COMPROMISSO e de PROMESSA de Compra e Venda de Imóvel

Em complemento à última postagem sobre a aquisição de imóveis na modalidade interveniente anuente, vou agora explicar os 2 tipos de contratos mais comuns que podem ser adotados neste momento.

Também colocarei os modelos em anexo que eu mesmo elaborei adaptados depois de várias pesquisas sobre esses tipos de contrato, pois precisei entender bem as 2 situações no momento da minha aquisição.

PROMESSA de Compra e Venda de Imóvel

No contrato de PROMESSA há uma importância que é paga a título de sinal/arras (geralmente no valor de 5% do imóvel) como uma espécie de sinal, a fim de segurar o imóvel por um determinado tempo até o comprador resolver suas possíveis pendências de financiamento.

Normalmente, no caso de não prosseguimento do negócio:

• Caso o comprador desista ou não honre o prazo estipulado: ele perde o sinal que foi pago; 
• Caso o vendedor desista: ele devolve o sinal acrescido dos custos com documentação e corretagem. Pode também ser aplicada uma penalidade, por exemplo: pode ficar estipulado que ele deve pagar o dobro do sinal nessa situação.

LINK para download do modelo de contrato de PROMESSA (com dados fictícios, só substituir)

COMPROMISSO de Compra e Venda de Imóvel

No contrato de COMPROMISSO já temos uma maior possibilidade da conclusão da transação. Por isso o vendedor já garante a posse precária do imóvel pelo fato do comprador depositar um valor mais considerável na conta do vendedor (geralmente 20%).

A posse precária dá mais direitos e mais deveres (pagamento de condomínio, inclusive) ao comprador. Foi o mais adequado ao meu caso pois já pude entrar pra morar na unidade com mais segurança em relação ao negócio.

No momento da quitação do pagamento ao vendedor a posse definitiva é garantida por parte do comprador.

LINK para download do modelo de contrato de COMPROMISSO (com dados fictícios, só substituir)

Aquisição de Imóveis na modalidade Interveniente Anuente - Permutante

Hoje falo da experiência que tive na aquisição de um imóvel na modalidade Interveniente Anuente - Permutante: quando a matrícula do imóvel está no nome de uma outra pessoa (normalmente a construtora) que não o vendedor.

Algo muito comum hoje em dia, mas que vem causando vários aborrecimentos, como foi o meu caso. Por isso resolvi escrever esse relato com o intuito de ajudar outros para que não venham a ter a mesma fúria que tive.

Tamanha foi a minha fúria que por pouco não chego assim no banco #PAZ

Relato

Em setembro do ano passado fui ao Santander falar com minha gerente para dar entrada no financiamento. Em pouco tempo as coisas foram se resolvendo por conta do meu ótimo relacionamento com o banco: sou Van Gogh, meu imóvel anterior (que agora está à venda) também foi financiado lá e sou cliente há 15 anos. Sou informado que o departamento responsável entraria em contato.

Só depois de 2 semanas recebo a lista de documentos exigidos, mas porque tive que falar com a gerente após uma semana para ela cobrar do departamento, pois até então não tinha recebido nenhum contato. Tempo perdido que eu poderia estar providenciando a documentação.

Cheguei a tentar me informar se essa modalidade era permitida pelo Santander e vários atendentes me disseram que não haveria problema. Fiz a pergunta de antemão, pois já tinha a experiência de um colega que comprou um apartamento no mesmo edifício, teve seu financiamento negado pelo Banco do Brasil e precisou fazer pela Caixa Econômica.

Com essa informação nesse momento inicial eu evitaria: vários e-mails trocados até então, dezenas de ligações e contatos meus com o vendedor para conseguir ao todo cerca de 20 documentos, assinaturas, o que levou mais de 1 mês pois não dependia só de mim, mas também do representante do vendedor com quem eu tinha que cobrar quase que todos os dias, sem contar o meu tempo perdido no trabalho pra tratar desses assuntos.

Em resumo, bastaria me dizer que não era possível pelo Santander que eu já cancelaria o processo e iria atrás de dar entrada no meu financiamento junto à Caixa Econômica, evitando 2 meses de perda de tempo TANTO MINHA COMO DELES.

Aí ficou a minha dúvida: POR QUE, mesmo com essas dezenas de documentos que eu obtive, a Caixa Econômica poderia aceitar esse documento de matrícula e o Santander não? Se a Caixa aceita não há nenhuma ilegalidade nesse tipo de financiamento. POR QUE, mesmo com toda essa boa relação que tenho com o banco, era tão difícil resolver essa questão?

Eu até aceitaria ter uma proposta de financiamento recusada, se informada a tempo. O que não aceitei foi perder 2 meses de tempo da minha vida ainda mais dado as circunstâncias: minha esposa grávida e projetos de móveis já contratados para o novo apartamento.

Tentei tudo que eu pude:

• Registrei reclamação no SAC e Ouvidoria do Santander
• Registrei reclamação no site Reclame Aqui
• Protocolei reclamação junto ao Banco Central
• Expus o caso em redes sociais

Nunca vou esquecer da frase da gerente quando falei que iria tentar tudo da ouvidoria até o BACEN para resolver meu problema: "É, Sr. Zé Batalha, o não você já tem"

O que aprendi

Banco do Brasil e Santander não trabalham com essa modalidade. Não soube de nenhum caso de sucesso. Melhor nem tentar. Caixa e Bradesco aceitam, mas nem todas agências. Também não é questão de dinheiro. Soube de casos de imóveis que o comprador tinha bala na agulha pra dar uma entrada de mais de 1 milhão de reais e que também foram negados.

No fundo entendo que o banco queira uma segurança, mas depois de ver logo na primeira página a forma simples como a Caixa Econômica resolveu meu contrato acho que alguns dificultam mais do que deviam.

Santander e Bradesco tem seu departamento de financiamento terceirizado (no caso do Santander é uma tal de PR Serviços ou Montreal). Isso compromete muito o andamento do processo e a troca de informações.

A Caixa me salvou

Em termo de banco tenho várias críticas à Caixa. Dos bancos que opero ele é facilmente o que presta o pior serviço. Mas quem diria que seria esse que iria resolver meu problema graças a uma ótima correspondente bancária que recomendo desde já: a Rivania. Ela foi capaz de lembrar de detalhes que nem eu lembrava, tais como o desconto de 50% nas taxas de cartório por ser o primeiro imóvel da minha esposa. Eu achava que só valia se fosse pra mim, por estar no meu nome.

Procedimento da Caixa Econômica:

No momento da aquisição, após o seu crédito estar aprovado, é necessário pagar a cota única do IPTU para então viabilizar o pagamento do ITBI para a transferência do imóvel.

Ao assinar o contrato finalmente entendi o que motiva vários vendedores a fazer essa modalidade. São 2 ITBIs: 1) da construtora para o vendedor e 2) do vendedor para o comprador (eu). Na Anuência, quem paga o ITBI é o vendedor no valor total de 2% (ele não paga os 0,8% que pago em uma parte do valor financiado), mas a transferência no cartório só vai ocorrer em um momento, e é aí que está a vantagem: ele não vai pagar as taxas de cartório para passar pro nome dele, pois passa direto da construtora para o nome do comprador. E como geralmente são investidores que tem muitas unidades isso se torna muito vantajoso.

Com um bom correspondente bancário as coisas ficam muito mais simples ao financiar pela Caixa. Uma outra grande vantagem que tive em relação ao Santander foi a questão burocrática. A lista de documentos exigida pelo Santander era bem maior e mais complicada de se obter.