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sábado, 12 de setembro de 2020

Carteira Batalha de FIIs - Fundos de Investimento Imobiliários

Esse post estava planejado já faz muito tempo, mas com a devastação ocorrida por conta da pandemia os assuntos foram mudando... Finalmente hoje vou mostrar como cheguei na Carteira Batalha de FIIs e o que aprendi até então. 

Como falei na última postagem do ano passado, 2019 certamente foi o ano dos FIIs. O IFIX teve um rendimento de 36% no ano e o número de investidores chegou na faixa de 600 mil naquela época. Já devemos estar perto ou passando de 1 milhão hoje.
O primeiro passo

Como sempre: estudo. Comecei por esse livro do mestre André Bacci. Comprei o digital por R$25, mas se fosse hoje seria gratuito por ser assinante do Amazon Prime (R$9,90/mês), algo que também recomendo.

Mas o que são FIIs - Fundos de Investimento Imobiliários?

São imóveis ou conjuntos de imóveis divididos em cotas as quais podem ser adquiridas por meio da bolsa de valores de forma similar ao que fazemos quando compramos ações.


Sendo detentor de um cota de FII, você se torna proprietário de parte daquele imóvel e então recebe mensalmente rendimentos proporcionais à quantidade de cotas, o que acaba se configurando como uma ótima forma de recebimento de renda passiva. E até o presente dia é isento de impostos, ao contrário do aluguel de um imóvel físico.

Exemplo simplificado: suponha que 4 pessoas se juntem para comprar um imóvel de R$100.000. Cada um paga uma "cota" de R$25.000. Eles conseguem alugar o imóvel por R$800 mensais. Logo cada um receberá R$200 referente a sua "cota" adquirida.

Você também pode ter um ganho de capital ao vender suas cotas de FIIs num valor acima do que comprou, tal qual as ações. Nesse caso você paga 20% de imposto sobre o ganho obtido. Claro que o valor da cota também pode cair e então caso venda, você terá prejuízo.

Considero os FIIs uma das melhores formas de se entrar no mercado de renda variável, ainda mais nesse momento de taxa de juros tão baixa.

Quando a Selic voltar a subir o valor das cotas de FIIs deve cair, mas os contratos de aluguel tendem a ser reajustados pela inflação, o que vai fazer os rendimentos mensais aumentarem.

É a forma de acesso mais democrática ao mercado imobiliário, pois é bem mais barato comprar a cota de um FII do que obter grana para comprar um imóvel para alugar, como citei acima.

Comprar um imóvel para aluguel envolve despesas de taxas, impostos, escrituras, cartórios, reformas, além da necessidade de ter um capital disponível muito maior. Após comprar você ainda vai ter que se preocupar com pagamento de IPTU, sorte de ter um bom inquilino, possível inadimplência e no pior caso a dificuldade de colocar alguém que não pague pra fora se for um imóvel residencial. Ou contratar uma empresa pra não ter essas dores de cabeça e pagar um percentual do aluguel em troca.

Conheço várias pessoas que se deram muito bem com essa estratégia, algo bem comum no Brasil, mas eu não tenho esse conhecimento nem assessoria, o que seria um risco muito maior. Penso que para nós, investidores pobretas, é muito mais fácil e seguro comprar aos poucos cotas de FIIs do que desembolsar um bolada maior para comprar um imóvel. Mas claro que isso vai do perfil de cada um.


Vantagens dos FIIs:

Uma das maiores vantagens que vejo é que é de mais fácil entendimento do que a compra de uma ação. Todo mundo sabe que que dá pra colocar um imóvel pra alugar e botar um dinheiro no bolso mensalmente. E é bem legal ver aquele dinheirinho entrando todo mês. Além disso:
  • Baixa volatilidade. Em média o valor das cotas oscilam 50% menos do que as ações;
  • Liquidez. Ao vender suas cotas no home broker de sua corretora você recebe o dinheiro em 3 dias. Impossível vender uma fração de um imóvel com a mesma facilidade. Ou você não vende ou vende 100% e ainda assim demora mais tempo pra receber o dinheiro.
  • A lei obriga que 95% do lucro líquido de um FII seja distribuído como rendimento;
  • Você pode estar posicionado em vários pedaços de imóvel alugados pra vários setores da economia, aumentando sua diversificação;
  • Mesmo que o valor da cota venha a cair, todo mês você vai receber os aluguéis;
  • No caso de subscrição (*), caso não queira entrar você pode vender seus direitos que pode dar alguns trocados
(*) Subscrição é um direito de comprar novas cotas da empresa por um preço pré-determinado, geralmente abaixo do preço de mercado para atrair compradores, algo que ocorre de vez em quando. A quantidade a ser adquirida dos novos ativos pode ser uma proporção da quantidade que você possuía do ativo na data de corte (ex)."


Riscos dos FIIs:
  • Vacância: quando imóveis ficam desocupados os rendimentos de aluguéis ficam comprometidos;
  • Encerramento de contrato de inquilino afetando a renda de aluguel;
  • Desvalorização de cotas: não esqueça que é renda variável
Daí a importância de diversificar e dar preferência a FIIs multi-imóveis e multi-inquilinos. Temos casos de FIIs com apenas um imóvel em que de uma hora pra outra o único inquilino encerra o contrato. Ou seja, a receita de aluguel ZERA e com isso seus rendimentos também.


A Estratégia Batalha de investimento em FIIs

Como já falei em minhas postagens o meu maior foco é a solidez dos ativos para o longo prazo. Baseado nisso tento me concentrar na qualidade dos ativos antes de pensar no retorno.

Não costumo escolher um FII focando apenas nos DY (rendimentos mensais). 

Mas a título de informação, no ano passado, quando comecei a escrever esta postagem o DY da Carteira Batalha de FIIs estava em 0,45% a.m. Com a queda no valor das cotas no corona crash o DY chegou 0,74% a.m. e hoje está em 0,32% a.m.


E como ficou a Carteira Batalha de FIIs?

Uma boa regra que aprendi sobre formação de carteiras é saber que é mais fácil tirar os ruins do que tentar adivinhar o melhor...

Ao final escolhi 10 FIIs pertencentes a 4 setores: 4 de shoppings, 3 de logística, 1 de lajes corporativas/escritórios, 2 de papel/FOF. Pensei em ter 2 de escritórios mas não encontrei um outro ativo com a solidez que eu gostaria.

Diferente da carteira de ações em que tenho alocações diferentes para cada ativo, aqui não quis quebrar a cabeça e facilitei as coisas deixando 10% pra cada mesmo.

Esse print eu tirei do clubefii.com.br (site obrigatório e gratuito!)


  • Shoppings: VISC11, HGBS11, FIGS11, XPML11
  • Logística: GGRC11, XPLG11, HGLG11
  • Lajes corporativas/escritórios: HGRE11
  • Papel/FOF (Fundo de fundos): HGCR11, BCFF11

Dentre os 10 FIIs o único que destoa em termos dos meus critérios de solidez é o FIGS11, que tem somente 2 imóveis. Mas ele acaba entrando na carteira como uma "aposta" de ganhos pelo seu potencial futuro de redução de vacância.

Fundos de papel bem geridos e diversificados podem proteger o investidor em momentos de crise quando os de tijolo não irão performar muito bem. É tipo um “ETF de RF lastreados em imóveis”. Tem DYs bons por conta da venda das cotas de alguns FIIs da carteira mas não devem ter tanto crescimento como os de tijolo.

É sempre bom atentar que pode haver conflito de interesse no caso de emissão da administradora que um dos papeis pertença ao FOF, mas claro que esse tipo de risco não existe somente para FIIs.


Sites recomendados

Como introdução para entender melhor, destaco:
https://www.rico.com.vc/fundos-imobiliarios

Para informações sobre os FIIs temos ótimas opções, que dão informações  que recomendo:
https://www.clubefii.com.br/ -> ótimo pra montar sua carteira
https://mundofii.com/

E como fica depois do Covid?

Como a postagem já ficou muito longa vou deixar isso para uma próxima, em breve.

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